La norma de los 40 m² deja sin acceso a vivienda a la mitad de la clase media limeña

El nuevo reglamento del Ministerio de Vivienda, Decreto Supremo N.° 005-2025-VIVIENDA, ya está elevando la barrera de entrada a la vivienda formal en Lima. Al exigir que todos los departamentos nuevos tengan al menos 40 m², ha empujado el precio mínimo de acceso de S/210,000 a S/250,000 y ha incrementado el ingreso requerido para un crédito hipotecario de S/4,000 a S/5,000 mensuales. 

“Entre 200,000 y 300,000 familias limeñas que el mes pasado calificaban a un crédito hipotecario hoy ya no califican. No porque hayan cambiado sus ingresos, sino porque la regulación movió el piso del mercado. La política de vivienda debe ampliar el acceso, no restringirlo. Hoy esta norma, sin ajustes, hace exactamente lo contrario.”, afirma Jorge Campos, gerente general de Proper.

El segmento más golpeado es el NSE C, el 45% de los hogares limeños, cuyo ingreso promedio es S/4,325 mensuales: por encima del umbral anterior, por debajo del nuevo. Son familias que tenían el enganche reunido y estaban a punto de comprar su primera vivienda.

La norma también ignora que el 40% de los compradores limeños son hogares no tradicionales, personas solas, parejas sin hijos, adultos mayores, que no necesitan 40 m², sobre todo cuando los edificios modernos ofrecen gimnasio, coworking, parrillas y salas comunes que reemplazan los espacios que antes se necesitaban dentro del departamento.

“Impedirles el acceso a la vivienda propia no es un ajuste técnico de metros cuadrados. Es cerrarle la puerta al barrio donde quieren vivir y al proyecto de vida que merecen”, indica Campos.

Proper propone tres medidas para corregir el impacto: aumentar el Bono Buen Pagador para cubrir el diferencial de precio, habilitar más suelo urbano en distritos de clase media, y reconocer que edificios con áreas comunes de alto estándar justifican unidades más compactas.